Cada vez se vive mas en comunidad. Esto es un fenómeno global que se ve desde los condominios de Miami a las Viviendas de Interés Social en Colombia. La tendencia de vivir en COPROPIEDAD / COMUNIDAD sigue y seguirá creciendo. En este articulo se hablará sobre las herramientas, procesos y aplicaciones que se pueden usar para bajar los costos de una copropiedad.
Lo primero siempre es, HACER los mantenimientos preventivos de los equipos de acuerdo a lo indicado en el manual de uso. No hay nada mas costoso para una propiedad que perder o tener que remplazar un equipo como plantas eléctricas, bombas, calderas ascensores entre otros. El tener las maquinas bien mantenidas, se reflejará en la eficiencia en su operación. A estos equipos se le pueden aplicar sensores para medir su rendimiento en tiempo real. Lo importante es no solo poner los sensores, toca unificarlos una plataforma o aplicaciones que lea y interprete estas lecturas para así dar información de mantenimientos que mejoren los rendimientos de estos equipos. Hay diferentes plataformas con diferentes inteligencias o algoritmos que identifican patrones para informar al administrador arreglos preventivos que mejoran la eficiencia de estos equipos. Esto es importante sobre todo en las zonas calientes donde el aire acondicionado es altamente utilizado, estos equipos tienden a tener bajas eficiencias si no son mantenidos correctamente. Para estas maquinas como para los equipos de calefacción la medición en tiempo real o “Internet de las Cosas” (IoT) puede mejorar el consumo de energía del inmueble.
La segunda estrategia es tener una comunicación fluida y transparente entre de todos los actores dentro de la copropiedad o inmueble. El tener herramientas que ayuden a la comunicación entre el usuario (residente), administrador y su equipo son escánciales para garantizar procesos transparentes en los gastos de mantenimiento. Los gastos de bombillos, pintura, cable, brochas y demás activos usados para mantener un inmueble no son del todo transparentes en las copropiedades. Estos son vistos siempre como un porcentaje de los ingresos, así se calcula los presupuestos. Pero no hay un control verificable de estos gastos. Nadie se acuerda cuando cambiaron el bombillo del pasillo del piso 3 del costado derecho …….. Primero toca ponerse de acuerdo con que costado es el derecho, y ahí empieza toda la confusión.
Ya hay plataformas en el mercado que ayudan a través de Gemelos Digitales a rastrear el historial de cada activo. Con modelos 3D o de Realidad Virtual (VR) unen la información física con la de los activos para darle acceso a toda esta información desde cualquier dispositivo. Dejan crear procesos que antes no se podían hacer, desde un arreglo de una silla a el cambio de un enchufe. Todos estos activos forman parte del valor real del inmueble y las Proptech están enfocándose en solucionar esa necesidad del sector de administración.
Un proceso transparente seria que el personal de aseo reporta el incidente del activo, el de mantenimiento lo arregla y la administración verificara y agregara costo a esta eventualidad. Todo debe ser verificable con videos o fotos para la claridad de todos. Estos procesos en su mayoría son reportados por radioteléfono o whatsapp y no se registraban ni se tiene la claridad del historial del activo cambiado. Perdiendo así garantías y información valiosa del gasto de mantenimiento. El Gemelo Digital genera procesos transparentes, le da una nueva visión a los consejos de copropiedad y a los administradores de lo que esta pasando en con los activos (su plata) de sus inmuebles.
Tercero, la selección y análisis de materiales e insumos muy importante para bajar gastos en una propiedad. El usar materiales mas costosos no siempre significa que dure mas, aunque en teoría es lo que debe pasar. El tener la información de cada activo medible y analizable, se ha vuelto esencial para poder comparar cada proveedor y su producto. Los Gemelos Digitales y las plataformas que los dejen administrar son la respuesta para poder aclarar esta información. Esto solo se logra si se tienen procesos transparentes y claros en las administraciones como se menciono anteriormente. El usar un bombillo Phillips o uno de marca China cambia casi el 30 al 40 % el gasto. Lo mismo pasa con la pintura, los accesorios hidráulicos, los cables, y la lista continua. Al tener todo medible, transparente y analizable, el administrador realmente si puede bajar los costos de reposición de activos. Un Gemelo Digital deja saber cual activo se comporta mejor en el tiempo y su costo beneficio en la operación del inmueble. El llevan un Gemelo Digital actualizado podrá generar grandes ahorros operativos y así encontrar al mejor proveedor para el inmueble.
Cuarto, hacer inversiones en equipos de bajo consumo. Estas inversiones, aunque son costosas se terminan pagando en el tiempo. Son mas difíciles de aplicar en las copropiedades existentes ya que estas ya cuentan con sus equipos y un cambio usualmente significaría una cuota extraordinaria. Uno de los equipos que mas influye en la mayoría de las copropiedades es la caldera. Esta por su consumo de agua y de gas es un rubro importante en el presupuesto anual de una copropiedad. Esto se debe a los sistemas antiguos usan un gran tanque de almacenamiento de agua que toca mantener caliente y provoca muchas ineficiencias. Los nuevos sistemas de calderas de paso que se van encendiendo de acuerdo al consumo requerido mejor muchísimo el consumo de gas. Al eliminar el tanque de almacenamiento, se mejora altamente la eficiencia en consumo de gas. También están las calderas de calentamiento solar que eliminan por completo este consumo, pero es requerida una cubierta que cuente con el espacio suficiente para colocar estos equipos. Otros equipos como ascensores inteligentes, sistemas de recirculación de agua caliente, equipos sanitarios ahorradores y iluminación led de bajo consumo son implementaciones que pueden traer mas ahorro a las propiedades.
Quinto, la implementación de sistemas de energías renovables como paneles solares en fachadas o cubierta ayudan altamente a mejorar los indicadores de consumo. Estos sistemas todavía no pueden dar suplencia total por el alto costo de las baterías. Son mas eficientes económicamente hablando los sistemas de consumo directo y reventa a la red. Hay otros sistemas como los de cogeneración de aire acondicionado y energía que muestran gran potencial para bajar los costos de energía de una propiedad. Estos equipos son buenos para propiedades grandes como hoteles, hospitales, centros comerciales, edificios de oficinas y otras propiedades que cuenten con sistemas de aire acondicionado centralizado. En la parte hidráulica también hay varias maneras de ahorrar con los sistemas de recirculación de aguas y de recolección de aguas lluvias. En conjuntos que cuentan con un alto nivel de urbanismo estos sistemas son esenciales para bajar los costos de consumos de agua. Los problemas de estos sistemas es que son difíciles de implementar en propiedades ya existentes. En su mayoría se dejan desde el inicio de los proyectos.
Sexto, la seguridad en algunos conjuntos es un rubro importante del costo de la administración. Esto se puede optimizar con tecnología al poder contar con acceso a la citofonia y cámaras de seguridad desde aplicaciones móviles. Esto puede ayudar a aliviar el costo de tener un portero las 24 horas sentado en la entrada. Esta es una decisión que depende mucho del conjunto, el edificio y su localización.
Estas son varias maneras de bajar costos en la administración de su propiedad y cada una tiene diferentes implicaciones al momento adoptarlas. Es importante siempre pensar cuales son las posibilidades y el costo beneficios a largo plazo. También nos toca resaltar la importancia de la información, sin esta es muy poco lo que los administradores pueden hacer. Muchas veces están tomando decisiones sin tener la visualización completa, esto al final crea mayores gastos y ineficiencias.
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